Preencha os dados e gere uma leitura inicial do investimento.
Tributação não modelada para este país. Os resultados abaixo estão antes dos impostos locais — não é imposto zero. Os valores continuam em reais (R$) e o CDB de referência continua sendo o brasileiro.
Ativo total
R$ 0
Preço do imóvel mais custos de aquisição, reforma, mobília e reserva de caixa. Independe da forma de pagamento.
Capital próprio investido
R$ 0
Parcela do ativo total efetivamente desembolsada — o que não foi financiado.
Receita bruta mensal
R$ 0
Diária multiplicada por 30 e pela ocupação. Antes de qualquer custo.
Lucro operacional mensal
R$ 0
Receita menos os custos de operação. Antes do imposto e da parcela.
Imposto estimado mensal
R$ 0
Carga do regime tributário selecionado. Estimativa simplificada, não substitui contador.
Imposto estimado mensal
Tributação não modelada
Não é zero: a ferramenta não modela a tributação de outros países. Leia os resultados como antes dos impostos locais e analise as regras do país à parte.
Lucro líquido após imposto
R$ 0
Resultado do mês depois dos custos de operação e do imposto. Ainda não desconta a parcela.
Encargo da dívida (média do 1º ano)
R$ 0
Saída mensal para o banco ou a administradora: juros, amortização, seguros e taxas. Média do primeiro ano porque no SAC a parcela cai ao longo do contrato.
Fluxo mensal após a dívida
R$ 0
Resultado do mês com tudo pago, inclusive a parcela.
Retorno anual sobre o ativo total
0%
Retorno sobre o valor cheio do imóvel, independentemente da forma de pagamento. Compara imóveis entre si. Régua diferente da anterior — 25% sobre capital próprio e 8% sobre ativo total podem descrever o mesmo negócio.
Retorno anual sobre o capital próprio
0%
Retorno sobre o capital efetivamente desembolsado — entrada, custos, reforma e mobília. É a base comparada com o CDB.
Retorno real após inflação
0%
Retorno descontada a inflação informada.
Payback do investimento total (antes da dívida)
Não aplicável
Prazo para o imóvel devolver todo o capital investido, independentemente da forma de pagamento. “Indefinido” significa fluxo negativo: não há prazo de retorno.
Payback do capital próprio (após a dívida)
Não aplicável
Prazo para recuperar o capital desembolsado, já pagas as parcelas. “Indefinido” significa fluxo negativo: não há prazo de retorno.
Payback reforma + enxoval
Não aplicável
Prazo para recuperar o gasto de deixar o imóvel pronto para locação. “Indefinido” significa fluxo negativo: não há prazo de retorno.
Ocupação de equilíbrio depois do imposto
0%
Ocupação mínima para resultado zero, mantendo a diária atual. Inclui imposto, reserva de reposição e parcela.
Folga de ocupação
—
Distância entre o cenário projetado e o ponto de equilíbrio.
Diária de equilíbrio depois do imposto
R$ 0
Diária mínima para resultado zero, mantendo a ocupação atual. Os dois equilíbrios não valem ao mesmo tempo: cada um assume a outra variável constante.
Folga de diária
—
Distância entre o cenário projetado e o ponto de equilíbrio.
Vs. CDB líquido sobre o capital próprio
R$ 0
Diferença anual, em reais, entre o imóvel e o mesmo capital aplicado no CDB de referência.
Meses de parcela sem receita
0
Meses de pagamento antes da contemplação. O mês de contemplação é premissa informada — a lei proíbe a administradora de garantir prazo.
Risco condomínio
Relevante
Classificação do que a convenção permite quanto à locação por curta temporada. Proibição ou disputa pode inviabilizar a operação independentemente do resultado financeiro.
DSCR — cobertura da dívida
Não aplicável
Quanto da parcela o próprio aluguel paga.
1,2 → paga a parcela e sobra 20%.
1,0 → paga exatamente a parcela.
0,8 → não cobre a parcela.
TIR real do capital próprio
Não aplicável
A quanto por cento ao ano o investimento equivale.
Permite comparar à vista, financiamento e consórcio na mesma régua — os três têm fluxos de formatos diferentes.
VPL real vs. CDB
Não aplicável
Ganhos futuros trazidos para hoje, descontado o que o mesmo capital renderia no CDB.
Positivo → o imóvel supera o CDB.
Negativo → o CDB renderia mais.
Spread real: ROI do ativo − CET
Não aplicável
Diferença entre o retorno do imóvel e o custo da dívida.
Positivo → o imóvel rende mais do que o financiamento custa.
Negativo → o financiamento custa mais do que o imóvel rende.
Valorização anual estimada (premissa)
R$ 0
Valorização em reais, calculada sobre o percentual informado. É premissa, não projeção da ferramenta. Não se soma ao fluxo de caixa — só se realiza na venda.
Patrimônio líquido no horizonte
Não aplicável
Valor projetado do imóvel menos o saldo devedor, ao fim do prazo de análise.
Estudo educacional: não é recomendação financeira, jurídica, tributária
ou imobiliária, e os resultados dependem das premissas que você informou.
Os dois pontos de equilíbrio já descontam a reserva de reposição como
despesa e cada um assume a outra variável constante — são leituras
alternativas, não metas simultâneas.
