Resultado mensal —

Equilíbrio — ocupação

Nota —

Cage de Viabilidade · Airbnb

Este imóvel se paga no Airbnb?

Preencha os dados do imóvel e leia receita, imposto, resultado líquido e ponto de equilíbrio, com as limitações declaradas ao lado de cada número.

Ferramenta educacional. Não é recomendação financeira, jurídica, tributária ou imobiliária. Os cálculos são estimativas simplificadas e dependem dos dados preenchidos.

Base tributária/jurídica e valores de referência: agosto de 2026.

País do imóvel A tributação modelada é exclusivamente brasileira. Para outro país, os cálculos saem sem impostos locais, e o resultado declara isso.

01 O imóvel e o que ele rende Investimento · Receita

Investimento Valor do imóvel R$ Reforma R$ Móveis e enxoval R$ Custos de compra (%) % ITBI, cartório, escritura, registro e taxas aproximadas. Reserva inicial de caixa R$

Receita

O Cage calcula automaticamente cenários conservador, base e otimista a partir destes dados.

Diária média esperada R$ Ocupação esperada (%) %

02 Como você paga À vista · Financiamento · Consórcio

Forma de pagamento

Valores de referência de agosto de 2026. Todos são editáveis: confira contra a simulação real do banco ou da administradora, que é a melhor fonte para seguros e tarifas.

Como o imóvel será pago

FGTS não se aplica a imóvel de investimento ou temporada. IOF não incide em financiamento imobiliário residencial.

Financiamento

Referências de agosto de 2026: a melhor fonte para taxa, seguros e tarifas é a simulação real do banco.

Sistema de amortização Entrada (%) % Referência: 20% no SAC, 30% no Price. Faixa de mercado 20% a 50%: a cota mínima mudou três vezes desde nov/2024. Taxa de juros (% ao ano) % Referência 11,5% a.a. Faixa 10,3% a 13,8%. Prazo (meses) meses Indexador do saldo Ao escolher IPCA, o cálculo usa a mesma inflação de "Parâmetros econômicos". A pesquisa não trouxe valor de referência para TR ou poupança: use "outro indexador" e informe a taxa. Taxa do outro indexador (% ao ano) % MIP (% ao mês sobre o saldo devedor) % Seguro de morte e invalidez. Faixa 0,01% a 0,10%: sobe com a idade do tomador. DFI (% ao mês sobre o valor de avaliação) % Seguro de danos físicos ao imóvel. Faixa 0,008% a 0,02%. Tarifa mensal de administração R$ Tarifa de avaliação R$ Faixa R$ 2.000 a R$ 5.000. Paga uma vez, na contratação. Registro da garantia (% do valor financiado) % Faixa 0,5% a 1,5%, varia por estado.

Consórcio

Referências de agosto de 2026. A administradora é proibida por lei de garantir prazo de contemplação. O mês de contemplação abaixo é uma premissa do usuário, não uma previsão da ferramenta.

Prazo (meses) meses Faixa 120 a 240 meses. Taxa de administração (% da carta) % Faixa 13% a 25%: grupos de carta maior costumam pagar menos. Fundo de reserva (% da carta) % Faixa 0,5% a 5%. Taxa de adesão (% da carta) % Faixa 0% a 2%. Paga na entrada, fora da parcela. Seguro (% ao mês) % Faixa 0% a 0,09%. Calculado sobre o saldo devedor no início do mês: a base varia entre administradoras, confira no contrato do plano. Spread do índice de correção sobre a inflação (% ao ano) % A carta é corrigida anualmente pelo INCC. O cálculo parte da inflação informada em "Parâmetros econômicos" mais este spread. Mês de contemplação assumido mês Premissa do usuário. Os três cenários usam prazo total (conservador), metade do prazo (base) e o mês do lance (otimista). Tipo de lance Livre e fixo saem do bolso do consorciado e abatem o fundo comum. Embutido sai da própria carta: o valor recebido é menor e a parcela não cai. Limite usual do embutido: 25% a 30%. Lance (% da carta) % Mês do lance mês Efeito do lance A taxa de administração continua devida sobre a carta inteira nos dois casos: o lance abate fundo comum, não taxa.

03 Custos e impostos Custos operacionais · Tributação

Custos operacionais Condomínio R$ IPTU e taxas, valor anual R$ O valor será convertido para custo mensal no cálculo. Periodicidade do IPTU e taxas

Saiba mais: alíquotas de IPTU por capital

Capital de referência Estimar IPTU por percentual do valor do imóvel (%) % ⚠️ O IPTU real incide sobre o valor venal da prefeitura, que costuma ser menor que o preço de mercado: a estimativa por percentual tende a superestimar o imposto, por uma margem que varia e que nenhuma prefeitura publica. Para o valor exato, consulte o carnê e use o campo manual acima. Vazio = vale o campo manual.

Contas e internet R$ Manutenção e operação, custo fixo mensal R$ Parte que não depende de hóspede: jardinagem, piscina, manutenção preventiva, assinaturas. Custo por reserva R$ Limpeza, lavagem de enxoval, consumíveis e atendimento de cada estadia. Cresce com a ocupação. Duração média da estadia (noites) noites Define quantas reservas cabem no mês: reservas = noites ocupadas ÷ duração média. Estadias curtas geram mais limpezas. Comissão da plataforma (%) % Percentual retido pelo canal de reserva sobre a receita bruta. Taxa de gestão ou administração (%) % Percentual pago a gestor, imobiliária ou administrador do imóvel. Tem fundamento distinto da comissão da plataforma e por isso entra em campo próprio. Quem suporta essas taxas Define se as taxas podem ser deduzidas da base do carnê-leão: a dedução só vale para despesa suportada pelo locador. Quando cobradas do hóspede, não deduzem. ⚠️ A dedução de taxa de administração e intermediação no carnê-leão depende da natureza do contrato e da documentação de cada despesa. Confirme com contador antes de usar este resultado para recolhimento. Reserva de reposição (% da receita bruta) % Percentual reservado para desgaste de móveis, enxoval, pintura, eletros, fechaduras, ar-condicionado e pequenos reparos.

Tributação estimada

Tabelas e alíquotas: referências de agosto de 2026. Locação por temporada (contratos de até 90 dias) é equiparada por lei a hospedagem, pela LC 214/2025. A ferramenta pergunta o enquadramento e calcula o imposto efetivo; ela não infere nem recomenda regime. Valide o enquadramento com contador.

Sua operação inclui serviços de hospedagem? Define a incidência de ISS: ele só existe sobre serviço de hospedagem (LC 116/2003, item 9.01). Locação pura não tem ISS, e a equiparação da LC 214/2025 vale para IBS/CBS, não cria ISS. Regime tributário Estimativa simplificada por regime, com as premissas declaradas no resultado. Com serviços de hospedagem, o ISS entra no cálculo de Lucro Presumido e Lucro Real; no Simples ele já está dentro do DAS. Imposto manual mensal em R$ R$

Parâmetros complexos

Tributos e taxas que variam muito por caso ou que a lei ainda não fechou. Os valores abaixo são as premissas que o cálculo está assumindo: edite as que conhecer melhor.

Alíquota de ISS do município (%) %

saiba mais

Usada em Lucro Presumido e Lucro Real quando há serviços de hospedagem. Referência 5%; faixa legal de 2% a 5%, varia por município: confirme a alíquota do município do imóvel.

PIS/COFINS sobre a receita no Lucro Real (%) %

saiba mais

Regime não cumulativo, com direito a créditos que este modelo não estima: o padrão de 9,25% aplica a alíquota cheia sobre a receita, o que tende a superestimar. Em branco, vale o padrão. Vigente até 31/12/2026; extinto pela reforma, substituído pela CBS.

Parcela da construção no valor do imóvel (%) %

saiba mais

Usada só no Lucro Real, para a depreciação da edificação (4% a.a.; terreno não deprecia). Padrão 0 = sem depreciação enquanto não for informada. A proporção consta no carnê de IPTU ou na avaliação do imóvel.

04 Risco jurídico / condomínio Convenção · Assembleia

Risco jurídico / condomínio

A situação de condomínio pode inviabilizar a operação mesmo quando o retorno financeiro parece atrativo. Confirme convenção, atas de assembleia e orientação jurídica.

Situação do condomínio

05 Parâmetros econômicos CDB · Inflação · Horizonte

Parâmetros econômicos CDB bruto anual de referência (%) % Usado como custo de oportunidade contra renda fixa. IR estimado sobre CDB (%) % Inflação esperada anual (%) % Usada para calcular retorno real, ou seja, ganho após perda de poder de compra. Valorização esperada do imóvel ao ano (%) % Não entra no caixa mensal: alimenta apenas as linhas patrimoniais, exibidas separadas do fluxo. O padrão de 2% é uma estimativa conservadora, não um índice de mercado: substitua pela projeção do imóvel em questão. Refere-se ao valor de venda, não à diária. Horizonte de análise (anos) anos Janela usada por TIR, VPL e patrimônio líquido, com venda simulada no fim. Todo o fluxo é medido em moeda de hoje. Custos de venda no fim do horizonte (%) % Corretagem e despesas de venda, descontados do valor terminal. Padrão 0 = sem desconto enquanto não for informado. Imposto sobre ganho de capital não está modelado.

Resultado estimado

Resumo do Cage

Em análise

Receita bruta — /mês

Imposto estimado — /mês

Resultado mensal — /mês

Equilíbrio — ocupação mínima

Preencha os dados e gere uma leitura inicial do investimento.

Ativo total R$ 0

Preço do imóvel mais custos de aquisição, reforma, mobília e reserva de caixa. Independe da forma de pagamento.

Capital próprio investido R$ 0

Parcela do ativo total efetivamente desembolsada: o que não foi financiado.

Receita bruta mensal R$ 0

Diária multiplicada por 30 e pela ocupação. Antes de qualquer custo.

Lucro operacional mensal R$ 0

Receita menos os custos de operação. Antes do imposto e da parcela.

Imposto estimado mensal R$ 0

Carga do regime tributário selecionado. Estimativa simplificada, não substitui contador.

Lucro líquido após imposto R$ 0

Resultado do mês depois dos custos de operação e do imposto. Ainda não desconta a parcela.

Retorno anual sobre o ativo total 0%

Retorno sobre o valor cheio do imóvel, independentemente da forma de pagamento. Compara imóveis entre si. Régua diferente da anterior: 25% sobre capital próprio e 8% sobre ativo total podem descrever o mesmo negócio.

Retorno anual sobre o capital próprio 0%

Retorno sobre o capital efetivamente desembolsado: entrada, custos, reforma e mobília. É a base comparada com o CDB.

Retorno real após inflação 0%

Retorno descontada a inflação informada.

Payback do investimento total (antes da dívida) Não aplicável

Prazo para o imóvel devolver todo o capital investido, independentemente da forma de pagamento. “Indefinido” significa fluxo negativo: não há prazo de retorno.

Payback reforma + enxoval Não aplicável

Prazo para recuperar o gasto de deixar o imóvel pronto para locação. “Indefinido” significa fluxo negativo: não há prazo de retorno.

Ocupação de equilíbrio depois do imposto 0%

Ocupação mínima para resultado zero, mantendo a diária atual. Inclui imposto, reserva de reposição e parcela.

Folga de ocupação —

Distância entre o cenário projetado e o ponto de equilíbrio.

Diária de equilíbrio depois do imposto R$ 0

Diária mínima para resultado zero, mantendo a ocupação atual. Os dois equilíbrios não valem ao mesmo tempo: cada um assume a outra variável constante.

Folga de diária —

Distância entre o cenário projetado e o ponto de equilíbrio.

Vs. CDB líquido sobre o capital próprio R$ 0

Diferença anual, em reais, entre o imóvel e o mesmo capital aplicado no CDB de referência.

Risco condomínio Relevante

Classificação do que a convenção permite quanto à locação por curta temporada. Proibição ou disputa pode inviabilizar a operação independentemente do resultado financeiro.

TIR real do capital próprio Não aplicável

A quanto por cento ao ano o investimento equivale.
Permite comparar à vista, financiamento e consórcio na mesma régua: os três têm fluxos de formatos diferentes.
Imposto sobre ganho de capital na venda não está modelado: o resultado é otimista nessa medida.

VPL real vs. CDB Não aplicável

Ganhos futuros trazidos para hoje, descontado o que o mesmo capital renderia no CDB.
Positivo → o imóvel supera o CDB.
Negativo → o CDB renderia mais.
Imposto sobre ganho de capital na venda não está modelado: o resultado é otimista nessa medida.

Valorização anual estimada (premissa) R$ 0

Valorização em reais, calculada sobre o percentual informado. É premissa, não projeção da ferramenta. Não se soma ao fluxo de caixa: só se realiza na venda.

Patrimônio líquido no horizonte Não aplicável

Valor projetado do imóvel menos o saldo devedor, ao fim do prazo de análise.

Estudo educacional: não é recomendação financeira, jurídica, tributária ou imobiliária, e os resultados dependem das premissas que você informou.

Os dois pontos de equilíbrio já descontam a reserva de reposição como despesa e cada um assume a outra variável constante: são leituras alternativas, não metas simultâneas.

Riscos

O que pode inviabilizar a operação

Nota do Cage

Em análise

Como a nota é calculada

Média ponderada de 5 critérios, todos calculados pela ferramenta. As réguas: retorno, 5 pontos no empate com o CDB real, ±1 ponto por p.p. de spread do retorno real sobre o capital próprio (decisão M2); fluxo, margem líquida ÷ 4 (20% de margem = 5); margem de segurança, distância ao equilíbrio ÷ 3 (15 p.p. = 5); resiliência, 0, 5 ou 10 conforme o cenário conservador fica negativo, positivo abaixo do CDB, ou acima; risco condominial, fora de condomínio ou autorizado 10, convenção silenciosa 5, disputa 3, proibição 0. Payback não pontua: é função direta do retorno e pesaria a mesma informação duas vezes.

⚠️ As faixas de conversão para 0–10 são calibração declarada da ferramenta, não medição de mercado: não existe fonte para "qual margem é boa em Airbnb". Substitua a leitura pela sua régua quando tiver uma melhor.

Cenários

Conservador, base e otimista

Conservador R$ 0

Receita bruta mensal

Fluxo após imposto e dívida: R$ 0
Retorno anual: 0%
Payback do investimento total (antes da dívida): Não aplicável
Payback do capital próprio (após a dívida): Não aplicável

Base R$ 0

Receita bruta mensal

Fluxo após imposto e dívida: R$ 0
Retorno anual: 0%
Payback do investimento total (antes da dívida): Não aplicável
Payback do capital próprio (após a dívida): Não aplicável

Otimista R$ 0

Receita bruta mensal

Fluxo após imposto e dívida: R$ 0
Retorno anual: 0%
Payback do investimento total (antes da dívida): Não aplicável
Payback do capital próprio (após a dívida): Não aplicável

Prompt gerado

Comparador

Formas de pagamento, mesmos dados

As três colunas usam exatamente os dados informados, variando só a forma de pagamento. A TIR real é a régua que compara as três na mesma base: os fluxos têm formatos diferentes demais para comparação linha a linha.

Indicador	À vista	Financiamento	Consórcio

Limitações

O que esta leitura não cobre.

O resultado mensal representa um mês típico de operação; num financiamento SAC o encargo cai ao longo do contrato, e o valor usado aqui é a média do primeiro ano.
A estimativa de IR é simplificada e não substitui contador.
O imposto sobre ganho de capital na venda não está modelado: o valor terminal, a TIR e o VPL são otimistas nessa medida.
A situação de condomínio pode inviabilizar a operação mesmo quando o retorno financeiro parece atrativo.
Não substitui leitura de convenção, atas de assembleia e orientação jurídica.
Não substitui análise jurídica, tributária, financeira ou imobiliária profissional.